Forbrugerrådet Tænk

Få testresultater, anbefalinger og hjælp til køb

Bliv medlem

Social

Titel

Tilstandsrapport: Sådan skal du læse den

Villa, hus eller sommerhus - tilstandsrapporten giver overblik over skader, når du skal købe en ejendom. Men kender du alle hagerne?
Af Signe Funch Madsen
13. April 2018
Tilstandstrapport saadan laeser du den
Foto: Getty Images

Hvad er en tilstandsrapport?

Køber du hus, sommerhus eller villa, er der mange ting, du skal have styr på. Hvordan undgår du for eksempel pludselig at stå med en lang liste af dyre reparationer, som du ikke forventede, da du skrev under på købsaftalen?

Tilstandsrapporten er en vurdering af tilstanden og skaderne på en bolig. Sælger kan få en byggesagkyndig til at lave rapporten, når en ejendom skal sælges.

Tilstandsrapporten hjælper dig som køber med at få overblik over skader på den bolig, du er ved at købe. Her får du hjælp til at forstå detaljerne.

Køberrådgiver: Har du brug for hjælp til boligkøbet?

Få overblik over skadevurderingen

Skaderne i tilstandsrapporten bliver vurderet ud fra denne karakterskala:

  • IB - Ingen Bemærkninger
  • K0 - Kosmetisk Skade
  • K1 - Mindre alvorlig skade
  • K2 - Alvorlig skade
  • K3 - Kritisk skade
  • UN - Bør Undersøges Nærmere

Byggesagkyndig skal både beskrive synlige skader på boligen og forhold, som kan føre til skader. K1, K2 og K3 er skader, du skal være særligt opmærksom på, når du læser tilstandsrapporten.

Undersøg typen af skader

K1’ere er ikke alvorlige, men kan ødelægge den visuelle oplevelse af bygningen. 

K1’ere kan dog blive en dyr affære, hvis der er mange af dem i boligen. Afskaller maling eller tapet for eksempel i alle husets rum, kan det være omfattende at sætte i stand.

K2’ere og K3’ere er alvorlige, akutte skader. K3’erne kan medføre flere skader på andre dele af boligen.

Alvorlige skader behøver ikke være dyre at reparere. Det kan for eksempel dreje sig om en utæt fuge eller en tagsten, du selv kan lægge på plads.

Vurder derfor grundigt typen af skader, og hvad skaderne koster at udbedre frem for kun at se på karakteren.  

Vær ekstra opmærksom på disse skader

  • Udskiftning af taget. Husk at tjekke op på tagets resterende levetid, men vær opmærksom på, at vurderingen alene er udtryk for et skøn. Restlevetiden for taget står i tilstandsrapporten og kan maksimalt være angivet til 10+ år.
     
  • Revner i fundamentet eller soklen. Står der i tilstandsrapporten, at bygningen har sætningsrevner, kan det i værste tilfælde udvikle sig hurtigt og blive dyrt at reparere.
     
  • Oversvømmelse af kælder. Lugter kælderen af fugt, kan du med fordel undersøge, om kælderen har været oversvømmet, og om der er gjort noget for at forhindre oversvømmelse i fremtiden. En fugtig kælder kan være normalt for især ældre huse, men det er ikke nødvendigvis dækket af forsikringen. Det kan dog have dyre konsekvenser. Vær også opmærksom på eventuel forekomst af skimmelsvamp.

Læs hustypebeskrivelsen grundigt

Hustypebeskrivelsen er en supplerende del af tilstandsrapporten. Den indeholder en generel beskrivelse af, hvordan huse af samme slags typisk er bygget.

Boligtypen er vigtig at kende. Den giver nemlig en indikation om, hvilke skader du kan forvente i den type bolig, du overvejer at købe.

Almindeligt slid og skader, der er forventet i forhold til boligens alder og type, får du nemlig ikke dækket af en ejerskifteforsikring.

Læs om de typiske problemer med hustyperne hos hussyninfo.dk

Hold ekstra øje med bedømmelsen UN

Byggesagkyndig kan give bedømmelsen UN, hvis det fysisk har været umuligt at vurdere dele af ejendommen. Byggesagkyndig skriver nemlig tilstandsrapporten på baggrund af synlige skader.

Husets tag kan for eksempel være dækket af sne den dag huset blev gennemgået, og byggesagkyndig kan have mistanke om huller og utætheder.

Viser der sig senere at være en skade, hvor byggesagkyndig har givet karakteren UN, skal du som udgangspunkt selv betale for den. Det er derfor vigtigt, at du selv følger op på forhold i boligen, der har fået bedømmelsen UN.

Lav eventuelt en uafhængig købergennemgang

Køber kan selv hyre og betale en byggesagkyndig for at give huset et ekstra gennemsyn.

Vurdering af skaderne fra en uvildig byggesagkyndig giver dig større sikkerhed for, at skaderne er rigtigt beskrevet i tilstandsrapporten. Det kan derfor give dig et bedre grundlag for dine købsovervejelser.

Tilstandsrapporten kan du stille spørgsmål til, og du kan få lavet et prisoverslag på, hvad det vil koste dig at reparere skaderne. Det kan du bruge, når du skal forhandle om prisen på boligen. 

Klag over tilstandsrapporten

Klag først til den byggesagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten, hvis du er utilfreds med den.

Afviser den byggesagkyndige din klage, kan du klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Se, hvordan du klager over en tilstandsrapport på husklage.dk.

Forbrugerrådet Tænk mener: Tilstandsrapporterne er for uklare

"Mange tilstandsrapporter indeholder uklare formuleringer, der bliver til forbehold i ejerskifteforsikringen.

Derfor er der brug for at få forbedret tilstandsrapporterne, så vi kan få færre standardforbehold i forsikringerne, som ikke er begrundet i konkrete forhold ved det enkelte hus".

Vagn Jelsøe, Vicedirektør i Forbrugerrådet Tænk