Det skal du vide, før du køber en andelsbolig

Andelsboliger er ofte billigere end ejerboliger. Men køber du en andelsbolig, adskiller købet sig på flere måder fra køb af en ejerlejlighed eller dit eget hus.

• Hvad må en andelsbolig koste?
• Hvad er andelsværdien og andelskronen?
• Hvad skal du lægge i udbetaling til en andelsbolig?
• Hvordan påvirker andelsboligforeningens gæld din økonomi?
• Hvad skal du gøre, hvis foreningen har swap- eller trappelån?
• Hvad koster det at låne til en andelsbolig?
• Hvad koster det at bo i en andelsbolig?
• Hvilke regler kan der være i en andelsboligforening?

Det får du svar på her.

Hvad må en andelsbolig koste?

Andelsboliger har en maksimalpris, dvs. et loft over, hvad boligen må koste. Det står i andelsboligforeningsloven.

Maksimalprisen udregnes ud fra:

• Andelen i foreningens formue (andelsværdien)
• Værdien af forbedringer
• Værdien af fast installeret inventar

Andelsboliger må gerne sælges til en pris, der er lavere end maksimalprisen. Men det ulovligt at sælge til en pris, der er højere end maksimalprisen.

Sælger må heller ikke kræve, at du køber indbo, for eksempel møbler, til mere, end de er værd.

Maksimalprisen gør, at andelsboliger kan være billigere end tilsvarende ejerboliger. Når du sammenligner ejerboliger med andelsboliger skal du dog være opmærksom på andet end købsprisen, fx hvad boligafgiften er, og hvordan økonomien i andelsforeningen er.

Hvad er andelsværdien og andelskronen?

Andelsværdien er afgørende for, hvad du kommer til at betale for din andelsbolig. Andelsværdien står på salgsopstillingen eller nøgleoplysningsskemaet for andelsforeningens regnskab.

Værdien af den enkelte andel beregnes ud fra det, man kalder andelskronen. Andelskronen er:

• ejendommens værdi
• plus øvrige aktiver
• minus foreningens gæld
• divideret med det oprindelige indskud fra andelshaverne.

Ejendommens værdi påvirker altså andelskronen og dermed også, hvad du kommer til at betale for andelsboligen.

Andelsforeningen kan finde frem til ejendommens værdi på tre forskellige måder:

• Den offentlige ejendomsvurdering

• Valuarvurdering. Her fastsættes værdien ud fra, hvad en tilsvarende ejendom kan sælges for, hvis den var en udlejningsejendom.

• Anskaffelsessummen, som er den pris, foreningen gav, da de købte ejendommen.

Prisen, du kommer til at betale for andelen, afhænger blandt andet af hvilket princip andelsforeningen har valgt til at fastsætte andelsværdien. Typisk vil andelsværdien og dermed også maksimalprisen være højest i de foreninger, der bruger valuarvurdering.

Gælden i foreningen kan også påvirke andelsværdien. Typisk vil andele i foreninger, hvor der ikke er meget gæld, være dyre at købe men billige i månedlig ydelse. Og omvendt: Hvis der er meget gæld, vil prisen ofte være lavere og den månedlige ydelse højere.

Hvad skal du lægge i udbetaling til en andelsbolig?

Udbetalingen på en andelsbolig kan være høj. Som udgangspunkt skal du lægge mindst fem procent af andelens tekniske værdi i udbetaling.

Den tekniske værdi står på salgsopstillingen eller nøgleoplysningsskemaet for andelsforeningens regnskab.

Den tekniske værdi er:

• Andelsværdien
• plus andelens del af gælden i foreningen
• minus aktiver, for eksempel foreningens opsparing

Hvis lejligheden for eksempel koster 1.000.000 kroner, men har en teknisk værdi på 3.000.000 kroner, bør du planlægge efter at skulle lægge mindst 150.000 kroner i udbetaling.

Banken kan dog kræve, at du betaler mere i udbetaling end de fem procent, hvis din bank ikke er enig i den værdiansættelse af ejendommen, som valuaren har lavet.

Hvordan påvirker andelsboligforeningens gæld din økonomi?

Andelsboligforeningens gæld betyder både noget for udbetalingen på din bolig og for dine faste, månedlige udgifter.

Undersøg foreningens økonomi grundigt. Det kan du enten få bankens hjælp til, eller du kan gøre det selv.

Tjek altid:

• Regnskabet: Balancerer det?
• Budgettet: Er der sat penge af til at vedligeholde ejendommen, og er det en realistisk plan for vedligeholdelsen?
• Referater fra generalforsamlinger: Er der store projekter på vej? Er der grundlæggende enighed blandt andelshaverne? 
• Vedtægter for andelsforeningen: Hvilke regler er der for venteliste og overdragelse af bolig? Hvilke rettigheder og pligter har du som andelshaver? Må du for eksempel leje din bolig ud? Er der pligtarbejde i foreningen? 
• Har andelsboligforeningen erhvervslejemål? Hvis erhvervslejemålene ikke altid er udlejet, kan det betyde, at foreningen går glip af indtægter. Det kan koste dig penge.
• Andelsforeningens gæld: Har andelsforeningen fastforrentede lån eller lån med variabel rente? Hvis lånene er med variabel rente, kan dine månedlige udgifter stige, hvis renten ændrer sig.

Økonomien kan være svær at vurdere selv. Hvis du har svært ved at gennemskue tallene, kan du få din bank eller en køberrådgiver til at se på det sammen med dig.

Hvad skal du gøre, hvis foreningen har swap- eller trappelån?

Swaplån eller trappelån i foreningen kan betyde, at din boligydelse måske stiger mere, end du lige regner med.

Har andelsboligforeningen swaplån eller trappelån, er det vigtigt, at du taler med din bankrådgiver eller en uvildig, økonomisk rådgiver om eventuelle risici ved lånetyperne.

Lånene står i foreningens regnskab.

Hvad koster det at låne til en andelsbolig?

Køber du en andelsbolig, kan du ikke tage et billigt realkreditlån, fordi du ikke ejer boligen. Du skal i stedet låne penge i banken. De fleste banker har deciderede andelsboliglån. Andelsboliglånet har typisk en højere rente end et realkreditlån.

Tjek dette, før du tager et lån:

• Renten
  
  Som udgangspunkt har andelsboliglån en variabel rente, men du kan også få andelsboliglån med en fast rente. Vælger du en fast rente, vil renten være meget højere. 
• Størrelsen på forskellige gebyrer
  
  Det kan for eksempel være dokumentgebyrer, bevillingsprovision og vurderingsgebyr til banken.
• Betingelserne for opsigelse

Forhandl altid med banken, når du tager et lån. Overvej at skifte bank for at få det bedste og billigste lån.

Hvad koster det at bo i en andelsbolig?

Bor du i en andelsbolig, skal du betale:

• En månedlig ydelse til foreningen, som blandt andet dækker driftsomkostninger, afdrag på foreningens lån, vedligeholdelse af ejendommen og lignende udgifter. Beløbet finder du i salgsopstillingen eller nøgleoplysningsskemaet.
• Afdrag på dine egne lån, hvis du har det.

Du skal ikke betale ejendomsværdiskat, som du skal, hvis du ejer en bolig. Andelsforeningen skal dog betale grundskyld. 

Andelsboliger kan være billigere at bo i end ejerboliger, men de er det ikke altid.

Hvilke regler kan der være i en andelsboligforening?

Køber du en andelsbolig, skal du følge foreningens regler. Andelsforeninger kan for eksempel have en regel om, at du selv skal bo i boligen, så du ikke kan fremleje boligen. Nogle foreninger tillader heller ikke forældrekøb.

Vedtægterne i andelsforeningen kan fortælle dig om foreningens regler for forældrekøb, udleje og fremleje. Vedtægterne kan også fortælle dig, om du må leje din bolig ud som ferieudlejning gennem for eksempel Airbnb.

Renoverer du din andelsbolig, skal andelsforeningen altid godkende dine planer først – også selv om du selv betaler for renoveringerne.

Værdien af forbedringerne vil i nogle foreninger blive lagt oven i kvadratmeterprisen, hvis du skal sælge andelslejligheden igen.

Men værdien af dine forbedringer nedskrives over tid. Det er obligatorisk i andelsforeninger. Til gengæld er det forskelligt fra forening til forening, hvordan forbedringerne afskrives. Se i foreningens vedtægter, hvordan reglerne er.