Det skal du vide om boligkredit, inden du låner pengene

Det er almindeligt at låne i friværdien i sin bolig, når der skal bruges større pengebeløb, men hver gang du optager et lån i boligen, koster det dyrt i gebyrer og diverse omkostninger. Derfor bliver det dyrt at optage flere mindre lån over en årrække. 

Alternativet til det almindelige boliglån er produktet boligkredit.

Forskellen på lånet og boligkreditten er, at låner du 500.000 kroner, betaler du straks renter af hele beløbet, som bliver overført til din konto – etablerer du en boligkredit på 500.000 kroner, vil du i mange banker først betale renter, når du trækker på kreditten, og kun renter af det beløb, som du har trukket.

Her får du svar på:

• Hvordan fungerer en boligkredit?
• Hvem bestemmer renten på din boligkredit?
• Er en boligkredit det samme som et prioritetslån?
• Er der løbende omkostninger på en boligkredit?
• Hvad koster en boligkredit?

Læs med her

Sådan fungerer en boligkredit

En boligkredit er i bund og grund som en kassekredit. Hele pointen med en boligkredit er, at du kan få en kredit i din friværdi i din ejerbolig, og først når du begynder at bruge af pengene, løber der renter på kreditten. De renter, der påløber, løber direkte på boligkreditten.

Til forskel fra almindelige banklån og realkreditlån med afdrag betaler du ikke løbende renter og afdrag på din boligkredit. 

Der er to forskellige måder at konstruere boligkreditten på.

• Kassekredit-modellen

Boligkreditten opbygges som en kassekredit. Her får du altså ikke penge udbetalt, når du indgår aftalen om boligkredit, men du kan trække kontoen med kreditten op til det aftalte maksimum. Du begynder først at betale renter af din boligkredit, når du trækker penge på kontoen.

• Indlåns-udlåns-modellen

Boligkreditten kan også opbygges med to konti, og med denne variant får du udbetalt din boligkredit på en indlånskonto, hvor der for eksempel står 300.000 kroner. Samtidig oprettes et lån på samme beløb - en udlånskonto. I nogle banker følger renten på indlånskontoen renten på lånet/udlånskontoen. Så længe du ikke hæver penge på kontoen, går de to konti lige op. I andre banker er de to renter ikke ens.

Der kan være løbende omkostninger ved boligkredit

I nogle banker kan du have en boligkredit stående, uden at det koster dig noget, før du begynder at bruge af den. I vores seneste test af boligkreditter har testvinderen fx den mulighed.

I andre banker skal du være opmærksom på, at det kan koste dig at have boligkreditten stående, også selv om du ikke bruger nogen af pengene.

Nogle banker tager nemlig løbende provision, som er et beløb, der trækkes af kredittens maksimum, uanset om der er trukket på kreditten eller ej. Så hvis du ikke forventer at udnytte boligkreditten i særligt stort omgang, skal du være opmærksom på ikke at få et for højt maksimum på kreditten, idet du så vil komme til at betale provision af maksimum, også selv om du ikke har brugt kreditten eller kun har brugt meget lidt.

Noget lignende kan gøre sig gældende i de situationer, hvor din boligkredit er konstrueret som en indlåns-udlåns-model. Hvis renten på din indlånskonto, hvor der fx står 300.000 kroner, er på 3,5 procent, og renten på udlånskontoen, hvor der er 300.000 kroner i minus, er på 4,0 procent, betaler du 0,5 procent i rente, før du overhovedet er begyndt at trække penge, og betaler dermed en ekstra rente til banken.

Bankerne styrer renten på boligkreditten

På de fleste boligkreditter sætter banken selv den variable rente, men hos nogle banker er den variable rente på boligkreditten styret af CITA-renten (et officielt renteindeks).

Da boligkreditter ikke har nogen bagvedliggende obligation, betyder det, at du kan nedbringe eller hæve kreditten uden hensyn til obligationskurs.

Boligkredit og prioritetslån er overordnet set det samme

Boligkredit og prioritetslån er i nogle pengeinstitutter blot forskellige navne på det samme produkt.

I nogle tilfælde siger navnet på låneproduktet noget om, hvorvidt produktet er skruet sammen som en kassekredit eller som en indlåns- og udlånsmodel. Navne, hvor ‘prioritet’ indgår, er ofte kædet sammen med indlåns- og udlånskonstruktionen, mens navne, hvor ‘boligkredit’ indgår, ofte er en kassekredit, som etableres med sikkerhed i boligen.

Det koster en boligkredit eller et prioritetslån

Til forskel fra lån, hvor man løbende betaler renter eller afdrag på gælden, kan en boligkredit stå og passe sig selv. Det giver god fleksibilitet, men det skaber også en risiko for, at gælden vokser sig stor uden, at man hæver penge på kreditten, fordi man ikke løbende betaler renter. 

Har du fx en boligkredit med en rente på 4 procent, som er trukket op til 250.000 kroner, vil kreditten vokse med 10.151 kroner det første år. Det næste år vil din kredit vokse med 10.563 kroner, fordi du nu også betaler renter af de renter, der allerede er trukket. Året efter ryger der 10.992 kroner på, så efter tre år er kreditten trukket op til 281.706 kroner, hvor de 31.706 kroner er renter, og af dem udgør 1.253 kroner renters rente.  

Det kræver altså disciplin og opmærksomhed at styre en boligkredit, fordi der ikke er noget krav om, at man hver måned betaler af på kreditten.