Få adgang til hele tænk.dk

Bliv medlem

Realkreditlån: Få hjælp til at forstå ordene

Boliglån kan være svære at forstå, for hvordan fungerer et realkreditlån egentlig? Og hvad betyder ordene i dine lånedokumenter? Det får du svaret på her.

Lindi Winkel og Dennis Tofting Andersen · 19. august 2025

De færreste har penge til huskøb eller lejlighedskøb. Derfor skal du have et boliglån hos et realkreditinstitut, men lånedokumenterne vrimler med svære ord og begreber. 

Friværdi, bidragssats, afdragsfrihed og kursfradrag er bare nogle af de nye ord, du skal lære at forstå, når du skal have et realkreditlån. 

Din bankrådgiver skal hjælpe dig med at forstå dit realkreditlån, før du skriver under, men selv med rådgivning er området svært. 

Her klæder vi dig på til at forstå dit realkreditlån. 

Sådan fungerer realkreditlån 

Et realkreditlån er et lån, du optager i et realkreditinstitut – men lånet formidles via en bank, og det er også banken, du har dialogen om lånet med. Når du optager et realkreditlån, stiller du boligen, en lejlighed, et hus eller et sommerhus, som sikkerhed via et pantebrev. Det vil sige, at långiveren får pant i boligen og bliver derfor panthaver.  

Realkreditinstituttet udsteder obligationer, når du tager et realkreditlån. Obligationerne er gældsbeviser, der fortæller, hvornår og hvordan du skal betale gælden tilbage. 

Realkreditinstituttet sælger derefter obligationerne til investorer på de finansielle markeder. Udbud og efterspørgsel på markedet bestemmer, hvor høj renten på dit realkreditlån er. 

Med et realkreditlån kan du max låne: 

  • 80 procent af værdien af et hus eller en lejlighed.
  • 5 procent af værdien af et sommerhus. 

Resten af boligens værdi skal du finansiere ved selv at lægge mindst fem procent i udbetaling og låne resten i banken.

Få en enkel og ordentlig forklaring på de ord, du møder, når du optager et realkreditlån

  • Hver eller hver 3. måned betaler du en ydelse til dit realkreditinstitut for dit realkreditlån. 

    Afdrag er den del af ydelsen, der går til at nedbringe din gæld. 

    Sagt med lidt andre ord, er afdrag det beløb, du betaler af på dit lån hver eller hver tredje måned. Sagt på en lidt anden måde, kan man sige, at afdrag på den måde også er en opsparing, du betaler til hver eller hver tredje måned - omend opsparingen er i mursten.  

  • Afdragsfrihed kan du bruge til at få flere penge til rådighed i en periode. Det kan for eksempel give dig mulighed for at betale anden dyr gæld ud. 

    Du skal dog stadig betale renter og gebyrer på lånet, og det i sig selv kan løbe op i flere tusinde kroner om måneden. 

    For det koster at vælge afdragsfrihed. Bidragssatserne er nemlig højere på et afdragsfrit lån, end de er på et lån med afdrag.  

    Det er ikke i alle situationer, du kan få lov til at få afdragsfrihed på dit realkreditlån. Det kræver nemlig, at du kan blive kreditgodkendt til det. Fordi du ikke løbende afvikler din gæld, når dit lån er afdragsfrit, betyder det også, at du samlet kommer til at betale mere i rente.  

    Derfor skal du også være meget varsom med at bruge afdragsfrihed til øget forbrug. 

  • Belåningsgrad siger noget om, hvor meget af din boligs værdi, der er finansieret via lån. Med andre ord: Er din bolig 4 millioner værd, og har du en gæld på 2 millioner, så er belåningsgraden 50 procent. 

    Belåningsgraden bestemmer din bidragssats. En høj belåningsgrad giver en høj bidragssats – lavere belåningsgrad giver lavere bidragssats. Bidragssatsen afhænger af, hvilket belåningsinterval dit lån befinder sig i – typisk er det opdelt efter følgende intervaller: 0–40 %, 40–60 % og 60–80 %, når det gælder ejerboliger.  

  • Den værdi realkreditinstituttet vurderer boligen til. Belåningsværdien kan være variere i de forskellige realkreditinstitutter. 

    Din boligs belåningsværdi har betydning for, hvor meget du skal betale i bidragssats og tillæg for afdragsfrihed, fordi bidragssatsen er koblet sammen med belåningsgraden på din bolig. 

  • Bidragssatser er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at låne penge. 

    Bidragssatsen afhænger af, hvilken type lån du har. Rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed koster typisk mere i bidrag end fastforrentede lån. 

    Realkreditinstituttet kan ændre bidragssatsen med kort varsel. Det står i dine lånebetingelser. 

    Bidragssats er direkte koblet sammen med belåningsgraden på dit hus, lejlighed eller sommerhus og er højere, jo mere du har lånt i forhold til boligens værdi.

  • Et fastforrentet realkreditlån er et lån med en fast rente i hele lånets løbetid. 

  • Friværdi er den del af værdien af din bolig, som overstiger værdien af den gæld, du har i boligen. Populært sagt er det den del af din bolig, du selv ejer. 

    Sælger du boligen til en pris, der er højere end værdien af dine lån, er friværdien det beløb, du får i hånden 

    Har du lånt 3 millioner til dit hjem og betalt den ene million af, er din friværdi 1 million kroner. 

  • At indfri et realkreditlån betyder, at du betaler hele beløbet af, så du ikke længere skylder noget på lånet. 

    Du kan indfri dit realkreditlån på fire måder: 

    1. Du har betalt hele lånet af som aftalt.
    2. Du sælger din bolig og realkreditinstituttet får det, du stadig skylder, fra salgssummen.
    3. Du omlægger dit lån og tager altså et nyt lån, som du bruger til at betale det gamle lån af med.
    4. Du vil betale lånet af før tid, fordi du har penge til at betale lånet ud nu og her. 

    Det koster penge, hvis du vil indfri dit lån før tid, fx fordi du vil omlægge dit lån. 

  • At konvertere et realkreditlån betyder, at du omlægger dit eksisterende lån til et andet realkreditlån, der kan spare dig penge eller passer bedre til dine behov. 

  • Kursen viser, hvor meget realkreditinstituttet får for de obligationer, de sælger for at skaffe pengene til dit lån. Er kursen 100, får du hele lånebeløbet udbetalt. Er kursen fx 95, får du kun 95 kroner udbetalt for hver 100 kroner, du låner – men du skal stadig betale 100 kroner tilbage. 

    Når du skal låne 

    Når du låner optager et realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationer for at skaffe de penge, du låner. Investorer køber obligationerne. De vil gerne tjene penge på deres investering. Derfor vil de gerne have flere penge igen, end de giver dig nu. Hvor mange flere penge, du skal betale tilbage, kan du se på kursen. 

    Hvis kursen på realkreditobligationen er på 100, så modtager du 100 kroner per 100 kroner, du låner. Hvis kursen er 95, så modtager du kun 95 kroner for hver 100 kroner, du låner. 

    Dermed kan man lidt populært sagt sige, at hvis kursen eksempelvis er 95, så taber du 5 kroner, hver gang du låner 100 kroner. 

    Oversat til et noget højere beløb: Skal du bruge 2.000.000 kroner til dit boligkøb, som du låner til kurs 95, så kommer din gæld til at være over 2.105.000 kroner. 

    Kursen skal derfor som tommelfingerregel være så tæt på 100 som muligt, når du skal låne. Så kommer du nemlig til at skylde så få penge som muligt. Der kan dog være situationer, hvor et lån i fx kurs 95 kan være bedre end et lån optaget til en kurs på fx 99,5 – det afhænger af dine forventninger til, hvordan renten vil udvikle sig og dine planer for fremtiden, dvs. Fx hvornår du forventer at ville sælge din bolig igen. 

    Når du skal indfri et lån 

    Når du skal indfri eller omlægge dit lån, er kursen et udtryk for, hvor meget du skal betale nu og her for at komme af med din gæld. 

    Er kursen 103, skal du betale 103 kroner nu, for at slette 100 kroner af din gæld. Er kursen høj, bliver det altså dyrt at indfri lånet. Derfor skal kursen være så lav som muligt. 

    Skylder du 1.000.000, og er kursen for at indfri lånet 103, skal du betale 1.030.000 for at slippe ud af lånet. Derudover skal du betale gebyrer. 

  • Realkreditinstituttet skaffer pengene til dit lån ved at sælge obligationer til investorer. 

    Når du tager realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationerne. Hvis du vil indfri lånet, skal instituttet købe obligationerne tilbage. Realkreditinstituttet tager et gebyr for at handle med obligationerne. Det gebyr hedder kursfradrag. Kursfradrag kan også kaldes et kurstillæg eller en kursskæring. 

    Har du et rentetilpasningslån (F1, F3 og F5) – også kaldet et flexlån - skal realkreditinstituttet sælge nye obligationer hver gang du skal have en ny rente. Det kan blive dyrt i kursfradrag. 

  • Optager du et realkreditlån, går der typisk noget tid, fra du får et lånetilbud, til du skal bruge pengene til at købe for. Kursen på realkreditlånet kan ændre sig i den periode. Det har betydning for, hvor mange penge du skal reelt skal låne for at få det ønskede beløb i hånden. Kurssikring er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at sikre dig, at du får realkreditlånet til den kurs, der står i tilbuddet. 

  • Når du optager et realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationer for at skaffe de penge, du låner. Investorer køber obligationerne. De vil gerne tjene penge på deres investering. Sagt med andre ord: De vil gerne have flere penge igen, end de giver dig nu. Hvor mange flere penge end dem, du låner, du skal betale tilbage, kan du se på kursen. 

    Og her kommer kurstabet ind: Tager du et lån for at købe bolig for 1.000.000 kroner til kurs 98, kommer du til at skylde 1.020.000 kroner. Du skal altså låne 20.000 kroner mere, end du får udbetalt. Det hedder kurstab. 

  • Kurtage er et gebyr, som du betaler til realkreditistituttet i forbindelse med udbetalingen af dit lån. Det er en afgift, som skal dække omkostninger, realkreditinstituttet måtte have i forbindelse med salg/køb af de obligationer, der ligger bag dit realkreditlån.  

  • Løbetiden er den periode, lånet skal betales tilbage over. Hvis løbetiden er 30 år, betaler du lånet tilbage på 30 år. 

    Jo længere løbetid, desto mere betaler du for lånet. Til gengæld betaler du over en længere årrække, så den månedlige betaling, altså ydelsen, på lånet er mindre.

  • Når du nedkonverterer et realkreditlån, betyder det, at du omlægger dit eksisterende lån til et lån med en lavere rente: Du kan enten skifte til et lignende lån med en lavere rente eller fx fra et fastforrentet lån til et lån med variabel rente (med en lavere rente end det lån, du havde før). På den måde får du en lavere udgift til lånet hver måned. Din restgæld kan til gengæld vokse. 

  • En obligation er en slags gældsbevis. Når du låner penge med et realkreditlån, udstedes der obligationer, som investorer køber. De penge, de betaler for obligationerne, er dem, du får udbetalt som lån. 

  • En obligationsserie er en gruppe obligationer med samme vilkår – fx samme rente og udløbsdato – som realkreditinstituttet udsteder for at finansiere dit lån. Dit lån er altså koblet til en bestemt obligationsserie, og det er den, der afgør renten og kursen på lånet.

  • Når du opkonverterer dit realkreditlån betyder det, at du omlægger dit eksisterende lån til et nyt realkreditlån med en højere rente: Den højere rente betyder, at du har en større månedlig udgift til lånet. Til gengæld falder din restgæld, fordi kursen på et lån med en lav rente er lavere end kursen på et lån med en høj rente. Denne type af omlægning er kun en fordel for dig, hvis du på et senere tidspunkt kan omlægge til et lån med lavere rente og igen komme til at betale mindre på dit lån hver måned. 

  • Et realkreditpantebrev er et juridisk dokument, der viser, at din bolig er stillet som sikkerhed for dit lån. Det betyder, at realkreditinstituttet har pant i boligen og kan kræve den solgt, hvis du ikke betaler lånet tilbage. Pantebrevet tinglyses, så det er offentligt registreret, at der er gæld i boligen. Der findes flere forskellige typer af pantebreve, som kan bruges til boligfinansiering, men i forbindelse med realkreditlån, vil det være et realkreditpantebrev.

  • Prioritet, når det gælder realkreditlån, angiver, hvem der har ret til pengene først, hvis din bolig bliver solgt for at dække gæld – fx fordi du ikke kan betale dine lån. Den, der har første prioritet, får sine penge før dem med anden eller tredje prioritet. Realkreditlånet har som regel første prioritet, fordi det er sikret med pant i boligen. 

  • Et realkreditinstitut er en finansiel virksomhed, der yder lån mod pant i fast ejendom. I Danmark er der fire realkreditinstitutter, der yder lån til private:  

    • Nordea Kredit 
    • Jyske Realkredit 
    • Totalkredit 
    • Realkredit Danmark 

    Realkreditinstitutterne finansierer lånene ved at udstede obligationer. 

  • Hvis du har et rentetilpasningslån/flexlån, tilpasses renten flere gange i lånets løbetid. Hvor ofte renten tilpasses afhænger af, hvilket rentetilpasningslån du har valgt. Har du et F3-lån, betyder det, at renten på dit lån tilpasses hvert 3. år. Har du et F5-lån, sker det samme hvert 5. år. 

    Har du eksempelvis et F3-lån, betyder det, at dit lån skal refinansieres hvert 3. år. Det vil sige, at realkreditinstituttet skal sælge obligationer til investorer for at skaffe de penge, du låner. 

    Når dit lån skal refinansieres skyldes det, at obligationerne bag dit lån udløber og skal erstattes af andre. De nye obligationer kan have en anden – højere eller lavere – rente end de udløbne, og renten på dit lån tilpasses så herefter. 

  • Renten på dit realkreditlån er en del af den samlede pris, du betaler for at låne penge. Renten kan være fast eller variabel. 

  • Når du har et F-kort-lån, består din rente af to dele: den underliggende rente, som justeres hvert halve år, og et rentetillæg, som typisk ændres cirka hvert tredje år.

    Rentetillægget er en ekstra betaling til de investorer, der køber obligationerne bag dit lån. De påtager sig en risiko, fordi renten kun ligger fast i et halvt år ad gangen, og derfor kræver de et tillæg oveni.

    Tillægget kan stige eller falde afhængigt af, hvad investorerne kræver – og det kan i perioder æde en del af den rentebesparelse, du ellers får, hvis markedsrenten falder.

  • Lån med variabel rente kaldes ofte flexlån eller rentetilpasningslån. Med rentetilpasningslån bliver renten tilpasset med kortere mellemrum. Alt efter typen af lån foregår det hvert halve år eller hvert 3. eller 5. år. 

    Renten er typisk lavere på et rentetilpasningslån end på et fastforrentet lån. Til gengæld er bidragssatsen – gebyret til realkreditinstituttet – højere. 

  • Restgælden er det beløb, du skylder på dit realkreditlån. 

  • Skrå konvertering betyder, at du omlægger dit fastforrentede realkreditlån til et lån med variabel rente – eller omvendt.  

  • Termin er den dato, hvor du skal betale ydelse på dit boliglån. For de flestes vedkommende vil terminen falde en gang hvert kvartal. 

  • Når du optager et realkreditlån, bliver pantebrevet tinglyst i tingbogen. Tingbogen er et offentligt register, hvor man kan se, hvem der ejer en bolig, og hvilke lån og rettigheder der er tinglyst i den – fx pantebreve fra realkreditlån. Tinglysningen koster penge, og du kan se oplysningerne offentligt. 

  • Tinglysningsafgift er det beløb, du skal betale til staten, når du får tinglyst et realkreditlån eller køber en bolig. Afgiften består af en fast del og en procentdel af lånebeløbet eller købesummen. Det er altså en slags gebyr for at få registreret dit lån eller din ejendomsret i tingbogen. 

  • Ydelsen er det beløb, du betaler til realkreditinstituttet hver måned eller hvert kvartal for dit lån. Den består af afdrag (hvis du betaler af på lånet), renter og bidrag. Det er altså din samlede betaling for at have realkreditlånet.