Test: Boligfinansiering

Sådan har vi testet boligfinansiering

• 
  Denne boligfinansiering har vi testet

  Forbrugerrådet Tænk har testet de samlede omkostninger en ved at finansiere et boligkøb over de første 10 år af lånets løbetid. I testen tager vi udgangspunkt i lånesituationer, hvor boligkøbet skal finansieres ud over de 80 procent, som kan finansieres med et realkreditlån. Dvs. testen ser på situationer, hvor boligkøber finansierer køb af et hus eller en lejlighed med både realkredit- eller prioritetslån og boliglån.  

  Testen tager udgangspunkt i en helårsejerbolig til 3.500.000 kr., hvor der forudsættes en udbetaling på 10 procent, hvilket betyder at realkredit/prioritetslån udgør 80 procent af lånet, og bankernes boliglån udgør de sidste 10 procent.  

  I praksis kan man låne op til 95 procent i boligen, dvs. at boliglånet kan udnyttes op til 15 procent af boligens værdi.  

  I testen er det forudsat, at kunden har et engagement i pengeinstituttet bestående udelukkende af den samlede boligfinansiering samt lønkonto og netbank.  

  Vi har testet 12 forskellige pengeinstitutter og deres tilhørende 4 forskellige realkreditinstitutter. Data er indhentet hos pengeinstitutterne i marts og april 2026.  

• 
  Disse lånesituationer er testet

  Testen tager udgangspunkt i otte lånesituationer: 

  1. Fastforrentet realkreditlån + boliglån  

  2. Fastforrentet realkreditlån med 10 års afdragsfrihed + boliglån  

  3. F5 + boliglån  

  4. F5 med 10 årsafdragsfrihed + boliglån 

  5. F1/F-kort + boliglån  

  6. F1/F-kort med 10 års afdragsfrihed + boliglån 

  7. Prioritetslån i banken + boliglån 

  8. Prioritetslån i banken med 10 års afdragsfrihed + boliglån 

  Vægtningen af de individuelle lånesituationer er baseret på data fra de enkelte realkreditselskaber, samt den statistik, der i medierne er frit tilgængelige. Der er hovedsageligt taget udgangspunkt i udlånsfordelingen i 2025.  

  Ved lånesituation 5 og 6 står der både F1 og F-kort. Dette skyldes, at Jyske Bank ikke udbyder F-kort, og at hverken Nykredit eller Nordea nyudsteder F1-lån. Der er taget udgangspunkt i samme rente på de to lån, så lånene differentierer sig på bidragssatser, kursskæringer m.m.  

  I testen er det forudsat, at alle realkreditselskaber tilbyder samme rente i de enkelte lånesituationer. I lånesituation 7 og 8 er det banken, som fastsætter renten (rentetillægget), og derfor vil renteniveauet være forskelligt for netop de to lån.    

• 
  Sådan har vi testet de samlede omkostninger

  For alle lånesituationer i testen har vi udregnet TCO (Total Cost of Ownership) over en 10-årig periode. Selvom mange realkreditlån udbydes med en løbetid på fx 30 år, vil mange – særligt førstegangskøbere, for hvem den boligfinansiering testen tager udgangspunkt i, er særligt relevant – ikke blive boende i hele lånets løbeperiode. På den baggrund har vi valgt at teste omkostningerne for 10 år af lånets løbetid.  

  Realkredit- og prioritetslånene er således 30-årige lån, hvor testen tager udgangspunkt i de samlede udgifter efter 10 år. Boliglånene er 10-årige boliglån, så her er samtlige udgifter i lånets løbetid indregnet. 

  Afdrag er ikke en del af beregningen, da den opfattes som opsparing i boligen. 

• 
  Rentespænd på boliglån og prioritetslån

  Pengeinstitutterne anvender for de flestes vedkommende rentespænd på boliglån og prioritetslån. I testen vægtes laveste i rentespænd med 90 procent og højeste i spænd med 10 procent. 

• 
  Rentetilpasningslån (F-kort/F1/F5) i testen

  Da rentetilpasningslån (F-kort/F1/F5) har en anden struktur end fastforrentede obligationslån, har vi i testen udskilt to omkostninger fra provenuet.  

  Ved rentetilpasningslån bliver kursfradrag og kursskæring lagt ind i renten. Det betyder, at den rente, som står i oversigten hos realkreditselskabet, ser lavere ud end den effektive rente, du reelt betaler.  

  Da vi har fastlagt ens rente for alle realkreditselskaberne i testen (i de enkelte lånesituationer), forsvinder den forskel, der måtte være på kursfradrag ved låneetablering samt omkostningerne til kursskæringer ved refinansiering.  

  Derfor har vi i testen valgt at vurdere disse omkostninger særskilt.   

  Samlet set udgør kursfradrag og kursskæring en minimal andel af de samlede udgifter, så det er begrænset, hvor meget det påvirker det samlede testresultat. Alligevel er det medtaget i testen, da det bidrager til at belyse forskellen mellem realkreditinstitutterne. 

• 
  KundeKroner hos Totalkredit

  Alle pengeinstitutter med undtagelse af Danske Bank, Nordea og Jyske Bank, bruger Totalkredit som realkreditsamarbejdspartner. Totalkredit har et rabatkoncept kaldet KundeKroner, hvor der tilbagebetales 0,25% af bidragssatsen til låntager en gang om året. Denne rabat er ved testens offentliggørelse sat til at løbe til og med 2029.  

  I testen er denne rabat derfor medregnet til og med 2029.  

  Bidragssatserne oplyst i testen er uden rabatten, men udregningerne af bidragsudgifterne er inkl. KundeKroner.  

  Pengeinstitutterne der benytter sig af Totalkredit som realkreditsamarbejdspartner er markeret med en stjerne*.

• 
  Samlet bedømmelse vægtes således

  Den samlede bedømmelse vægtes, så omkostningerne for nedenstående otte lånesituationer indgår med følgende vægt:  

  1. Fastforrentet realkreditlån + boliglån: 20 %

  2. Fastforrentet realkreditlån med 10 års afdragsfrihed + boliglån: 12% 

  3. F5 + boliglån: 15% 

  4. F5 med 10 årsafdragsfrihed + boliglån: 15% 

  5. F1/F-kort + boliglån: 10% 

  6. F1/F-kort med 10 års afdragsfrihed + boliglån: 10% 

  7. Prioritetslån i banken + boliglån: 9% 

  8. Prioritetslån i banken med 10 års afdragsfrihed + boliglån: 9%