Forbrugerrådet Tænk

Få testresultater, anbefalinger og hjælp til køb

Bliv medlem

Titel

Realkreditlån: Det kan du gøre, hvis bidragssatserne stiger

Boliglånet kan blive dyrere for dig, hvis dit realkreditselskab hæver bidragssatserne. Men du har muligheder for at spare på andre dele af dit lån.
Af Mette Andrea Boesgaard
15. April 2021
Realkreditlån: Det kan du gøre, hvis bidragssatserne stiger
Foto: iStock

Hvad er bidragssatser?

Låner du penge til et hus eller en lejlighed hos et realkreditinstitut, betaler du ikke kun renter og afdrag på lånet. Du betaler også bidragssatser.

Bidragssats er et gebyr til realkreditinstituttet for at have dit lån.

Bidragssatsen afhænger af, hvilken type lån du har, og hvor stor en del af boligens værdi, du har belånt.

Jo mere risikabelt lånet er for realkreditinstituttet, desto mere skal du betale i bidragssats.

Hvorfor skal du betale bidragssats?

Bidragssatsen skal dække realkreditinstituttets omkostninger ved at formidle og vedligeholde lånet. Bidraget skal også dække eventuelle tab på lånet for realkreditinstituttet og give realkreditinstituttet penge i kassen, så de kan leve op til myndighedernes krav om sikkerhed ved lånene.

Mens renterne er faldet de senere år, er bidragssatserne steget markant siden 2011. 

Forbrugerrådet Tænk regnede i 2018 ud, at en boligejer med et afdragsfrit realkreditlån på 1,6 millioner siden 2011 har betalt 50.000 – 70.000 kroner i ekstra gebyrer som følge af de højere bidragssatser.

Realkreditinstitutter har frit spil til at hæve bidragssatsen

Realkreditinstitutterne kan uhindret hæve bidragssatsen.

Realkreditinstitutterne har nemlig skrevet låneaftalerne, så institutterne selv kan bestemme, hvor meget og hvor ofte de må hæve bidragssatserne.

Som boligejer er det svært at gøre noget, når bidragssatserne stiger. Det er dyrt at skifte realkreditinstitut – og du er ikke garanteret, at dit nye realkreditinstitut ikke også hæver bidragssatsen.

Klager du til Ddet Finansielle Ankenævn over stigende bidragssatser, får du på grund af lånebetingelserne sjældent medhold.

Hvad skal du gøre, hvis gebyrerne på dit boliglån pludselig stiger? Få hjælp her.

Forhandl rabat hos din bank

Banker tjener penge, når du tager et realkreditlån gennem det realkreditinstitut, banken arbejder sammen med. Banken får nemlig provision for at formidle lånet til dig.

Når bidragssatserne til realkreditselskabet stiger, tjener banken derfor ekstra på dig. Derfor bør banken også kompensere dig.

Bed om et møde med din bankrådgiver, hvor du forhandler dig til en bedre aftale.

Bidragssatserne kan du ikke rykke på, så brug ikke din energi her.

Forhandl om noget, du rent faktisk har en chance for at få.

Forhandl for eksempel om:

  • En kontant bonus på 1.000 kroner for hver million, du har lånt.
  • Bedre vilkår på dine nuværende produkter, for eksempel højere rente på din opsparing, lavere rente på dine banklån eller lavere gebyrer på dit Visakort.
  • En god aftale på nye produkter, for eksempel et gratis kreditkort.

Sådan forhandler du en god aftale med banken

Skift realkreditinstitut

Hæver dit realkreditselskab bidragssatserne, kan du skifte til et billigere realkreditinstitut. Det koster dog mange penge at skifte realkreditinstitut.

Forbrugerrådet Tænks beregninger viser, at det typisk tager 7-10 år at tjene skiftet hjem.

Skifter du realkreditinstitut, kan du heller ikke vide, om dit nye realkreditinstitut hæver bidragssatserne på et senere tidspunkt.

Skift kun selskab, hvis du kan spare mange penge på at få et nyt lån andetsteds, eller hvis du alligevel vil omlægge dine lån.

Sådan skifter du realkreditinstitut

Forhandl gebyrer, hvis du skifter realkreditinstitut

Skifter du realkreditinstitut, kan du forhandle om gebyrer og andre udgifter. Du kan som udgangspunkt forhandle alle gebyrer undtagen bidragssatsen og tinglysningsafgiften.

Aftal et møde med det realkreditinstitut, du overvejer at skifte til.

Forbered dine argumenter godt. Du kan for eksempel spille ud med, at et andet realkreditinstitut har gjort det billigere at skifte over til dem, fordi de har sænket etableringsomkostningerne. 

Tilbud om et nyt lån skal du altid tjekke grundigt igennem. Gennemgå vilkårene, så du ved, om vilkårene rent faktisk er bedre end de vilkår, du har i forvejen.

Få boligen genvurderet

Din bidragssats afhænger af belåningsgraden på din ejendom - altså hvor stort dit lån er i forhold til ejendommens værdi.

Belåningsgraden på din bolig bliver lavere, når din bolig stiger i pris. Og lavere belåningsgrad kan give dig lavere bidragssatser

Din ejendom kan du få vurderet, hvis du mener, den er blevet mere værd. Vær dog opmærksom på, om udgifterne til vurderingen koster dig mere, end du sparer på at få lavere bidragssatser.

Belåningsgraden bliver også lavere, hvis du deler dit flexlån op i 2. På den måde kan du også spare penge på bidragssatsen.

Skift lånetype

Bidragssatsen afhænger af, hvilken type lån du har.

Fastforrentede lån med afdrag koster mindre i bidrag end afdragsfrie lån eller flexlån, også kendt som rentetilpasningslån. 

Vil du spare penge på bidragssatserne, kan du undersøge, om det kan betale sig for dig at skifte til et lån med fast rente og afdrag.

Omlægger du dit lån til en ny lånetype, skal du være opmærksom på, at du skal betale gebyrer for at omlægge lånet. Tjek om gebyrerne overstiger de penge, du sparer på lavere bidrag. Skal du snart omlægge dit lån eller optage et nyt lån, kan du spare penge, hvis du tænker over din timing.

Boliglån: Hvornår skal du omlægge?

Forbrugerrådet Tænk mener: Det skal være lettere at skifte realkreditinstitut, hvis gebyrerne stiger

"Bidragssatser koster forbrugerne dyrt. Derfor er der brug for klare og gennemsigtige reglerne for, hvornår realkreditinstitutterne må sætte bidragssatserne op.

Som boligejer har du krav på en begrundelse, når bidragssatserne stiger. Forlang en begrundelse – og forhandl så med banken om rabat."

Morten Bruun Pedersen, cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk