Forbrugerrådet Tænk

Få testresultater, anbefalinger og hjælp til køb

Bliv medlem

Social

Titel

Realkreditlån: Få hjælp til at forstå ordene

Boliglån er svære at forstå. Hvordan fungerer et realkreditlån? Og hvad betyder ordene i dine lånedokumenter? Få hjælp her.
Af Mette Andrea Boesgaard
26. Maj 2020
Realkreditlån Få hjælp til at forstå ordene
Foto: Getty Images

Lånedokumenter er fyldt med svære ord og begreber

Huskøb eller lejlighedskøb har de færreste pengene til. Derfor skal du have et boliglån hos et realkreditinstitut. Men lånedokumenterne vrimler med svære ord og begreber.

Friværdi, bidragssats, afdragsfrihed og kursskæring er nye ord, du skal lære at forstå, når du skal have et realkreditlån.

Din bankrådgiver skal hjælpe dig med at forstå dit realkreditlån, før du skriver under. Men selv med rådgivning er området svært.

Bliv klædt på til at forstå dit realkreditlån her.

Sådan virker realkreditlån

Et realkreditlån er et lån, du optager i et realkreditinstitut. Lånet har pant i fast ejendom, det vil sige i en lejlighed, et hus eller et sommerhus.

Realkreditinstituttet udsteder obligationer, når du tager et realkreditlån. Obligationerne er gældsbeviser, der fortæller, hvornår og hvordan du skal betale gælden tilbage.

Realkreditinstituttet sælger derefter obligationerne til investorer på de finansielle markeder. Udbud og efterspørgsel på markedet bestemmer, hvor høj renten på dit realkreditlån er.

Med et realkreditlån kan du max låne:

  • 80 procent af værdien af et hus eller en lejlighed,

  • 75 procent af værdien af et sommerhus.

Resten af boligens værdi skal du finansiere ved selv at lægge mindst 5 procent i udbetaling og låne resten i banken.

Afdrag

Afdrag er det beløb, du betaler af på dit lån hver måned.

Afdragsfrihed

Afdragsfrihed kan du bruge til at få flere penge til rådighed i en periode. Det kan for eksempel give dig mulighed for at betale anden dyr gæld ud.

Renter og gebyrer på lånet skal du dog stadig betale, og det i sig selv løbe op i flere tusinde kroner om måneden.

Mister du snart din afdragsfrihed? Få hjælp her

Bidragssatser / Bidrag

Bidragssatser er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at låne penge.

Bidragssatsen afhænger af, hvilken type lån du har. Flexlån og lån med afdragsfrihed koster typisk mere i bidrag end fastforrentede lån.

Realkreditinstituttet kan ændre bidragssatsen med kort varsel. Det står i dine lånebetingelser.

Det kan du gøre hvis bidragssatserne stiger

Fastforrentet lån

Et fastforrentet realkreditlån er et lån med en fast rente i hele lånets løbetid.

Hvilken type lån skal du vælge?

Flexlån

Lån med variabel rente kaldes ofte flexlån eller rentetilpasningslån.

Med flexlån bliver renten tilpasset med kortere mellemrum. Alt efter typen af lån foregår det hvert halve år eller hvert 3. eller 5. år.

Renten er typisk lavere på et flexlån end på et fastforrentet lån. Til gengæld er bidragssatsen – gebyret til realkreditinstituttet – højere.

Hvilken type lån skal du vælge?

Friværdi

Friværdi er den del af værdien af din bolig, som overstiger værdien af den gæld, du har i boligen. Populært sagt er det den del af din bolig, du selv ejer.

Sælger du boligen til en pris, der er højere end værdien af dine lån, er friværdien det beløb, du får i hånden

Har du lånt 3 millioner til dit hjem og betalt den ene million af, er din friværdi 1 million kroner.

Indfrielse

At indfri et realkreditlån betyder, at du betaler hele beløbet af, så du ikke længere skylder noget på lånet.

Dit realkreditlån kan du indfri på 4 måder:

  1. Du har betalt hele lånet af som aftalt.

  2. Du sælger din bolig og realkreditinstituttet får det, du stadig skylder, fra salgssummen.

  3. Du omlægger dit lån og tager altså et nyt lån, som du bruger til at betale det gamle lån af.

  4. Du vil betale lånet af før tid, fordi du har penge til at betale lånet ud nu og her.

Det koster penge, hvis du vil indfri dit lån før tid, for eksempel fordi du vil omlægge dit lån.

Konvertering

At konvertere et realkreditlån betyder, at du omlægger dit lån til et andet realkreditlån, der kan spare dig penge eller passer bedre til dine behov.

Boliglån: Skal du omlægge dit lån

Kurs

Når du skal låne

Når du låner optager et realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationer for at skaffe de penge, du låner.

Investorer køber obligationerne. De vil gerne tjene penge på deres investering. Derfor vil de gerne have flere penge igen, end de giver dig nu.

Hvor mange flere penge, du skal betale tilbage, kan du se på kursen.

Skal du bruge 2.000.000 til dit boligkøb, som du låner til kurs 95, kommer din gæld til at være over 2.105.000.

Kursen skal derfor som tommelfingerregel være så tæt på 100 som muligt, når du skal låne. Så kommer du nemlig til at skylde så få penge som muligt.

Når du skal indfri et lån

Når du skal indfri eller omlægge dit lån, er kursen et udtryk for, hvor meget du skal betale nu og her for at komme af med din gæld.

Er kursen 103, skal du betale 103 kroner nu, for at slette 100 kroner af din gæld. Er kursen høj, bliver det altså dyrt at indfri lånet. Derfor skal kursen være så lav som muligt.

Skylder du 1.000.000, og er kursen for at indfri lånet 103, skal du betale 1.030.000 for at slippe ud af lånet. Derudover skal du betale gebyrer.

Kurstab

Når du låner optager et realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationer for at skaffe de penge, du låner.

Investorer køber obligationerne. De vil gerne tjene penge på deres investering. Derfor vil de gerne have flere penge igen, end de giver dig nu.

Hvor mange flere penge, du skal betale tilbage, kan du se på kursen.

Tager du et lån for at købe bolig for 1.000.000 kroner til kurs 98, kommer du til at skylde 1.020.000 kroner. Du skal altså betale 20.000 kroner mere tilbage, end du får udbetalt. Det hedder kurstab.

Kursskæring

Realkreditinstituttet skaffer pengene til dit lån ved at sælge obligationer til investorer.

Når du tager realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationerne. Hvis du vil indfri lånet, skal instituttet købe obligationerne tilbage.

Realkreditinstituttet tager et gebyr for at handle med obligationerne. Det gebyr hedder kursskæring.

Kursskæring kan også kaldes et kurstillæg eller et kursfradrag.

Har du et flexlån – også kaldet rentetilpasningslån - skal realkreditinstituttet sælge nye obligationer hver gang du skal have en ny rente. Det kan blive dyrt i kursskæring

Kurssikring

Optager du et realkreditlån, går der typisk noget tid fra du får et lånetilbud, til du skal bruge pengene til at købe for.

Kursen på realkreditlånet kan ændre sig i den periode. Det har betydning for, hvor mange penge du skal reelt skal låne for at få det ønskede beløb i hånden.

Kurssikring er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at sikre dig, at du får realkreditlånet til den kurs, der står i tilbuddet.

Løbetid

Løbetiden er den periode, lånet skal betales tilbage over. Hvis løbetiden er 30 år, betaler du lånet tilbage på 30 år.

Jo længere løbetid, desto mere betaler du for lånet. Til gengæld betaler du over en længere årrække, så den månedlige betaling, altså ydelsen, på lånet er mindre.

Rentetilpasningslån

Se flexlån.

Restgæld

Restgælden er det beløb, du skylder på dit realkreditlån.

Forbrugerrådet Tænk mener: Låneaftaler er for svære at forstå

”Låneaftaler er meget omfattende med mange sider og skrevet i et svært juridisk sprog med mange fagudtryk, undtagelser, forbehold og betingelser. Mange forstår ikke, hvad de skriver under på – det viser en undersøgelse, Forbrugerrådet Tænk lavede i 2015.

Forbrugerrådet Tænk arbejder sammen med branchen på at lave en række principper for låneaftaler, så det bliver lettere for dig som låntager at forstå, hvad du skriver under på.”

Morten Bruun Pedersen, cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk