Forbrugerrådet Tænk

Få testresultater, anbefalinger og hjælp til køb

Bliv medlem

Titel

Realkreditlån: Få hjælp til at forstå ordene

Boliglån kan være svære at forstå, for hvordan fungerer et realkreditlån egentlig? Og hvad betyder ordene i dine lånedokumenter? Det får du svaret på her.
Af Mette Andrea Boesgaard
3. August 2021
Realkreditlån Få hjælp til at forstå ordene
Foto: Getty Images

Lånedokumenter er fyldt med svære ord og begreber

De færreste har penge til huskøb eller lejlighedskøb. Derfor skal du have et boliglån hos et realkreditinstitut, men lånedokumenterne vrimler med svære ord og begreber.

Friværdi, bidragssats, afdragsfrihed og kursfradrag er bare nogle af de nye ord, du skal lære at forstå, når du skal have et realkreditlån.

Din bankrådgiver skal hjælpe dig med at forstå dit realkreditlån, før du skriver under, men selv med rådgivning er området svært.

Her klæder vi dig på til at forstå dit realkreditlån.

Sådan fungerer realkreditlån

Et realkreditlån er et lån, du optager i et realkreditinstitut. Lånet har pant i fast ejendom, det vil sige i en lejlighed, et hus eller et sommerhus.

Realkreditinstituttet udsteder obligationer, når du tager et realkreditlån. Obligationerne er gældsbeviser, der fortæller, hvornår og hvordan du skal betale gælden tilbage.

Realkreditinstituttet sælger derefter obligationerne til investorer på de finansielle markeder. Udbud og efterspørgsel på markedet bestemmer, hvor høj renten på dit realkreditlån er.

Med et realkreditlån kan du max låne:

  • 80 procent af værdien af et hus eller en lejlighed.
  • 75 procent af værdien af et sommerhus.

Resten af boligens værdi skal du finansiere ved selv at lægge mindst 5 procent i udbetaling og låne resten i banken.

Få en enkel og ordentlig forklaring på de ord, du møder, når du optager en realkreditlån her:

Afdrag

Hver eller hver 3. måned betaler du en ydelse til dit realkreditinstitut for dit realkreditlån.

Afdrag er den del af ydelsen, der går til at nedbringe din gæld.

Sagt med lidt andre ord, er afdrag det beløb, du betaler af på dit lån hver eller hver 3. måned.

Afdragsfrihed

Afdragsfrihed kan du bruge til at få flere penge til rådighed i en periode. Det kan for eksempel give dig mulighed for at betale anden dyr gæld ud.

Du skal dog stadig betale renter og gebyrer på lånet, og det i sig selv kan løbe op i flere tusinde kroner om måneden.

For det koster at vælge afdragsfrihed. Bidragssatserne er nemlig højere på et afdragsfrit lån, end de er på et lån med afdrag.

Mister du snart din afdragsfrihed? Få hjælp her

Belåningsgrad

Belåningsgrad siger noget om, hvor meget af din boligs værdi, der er finansieret via lån. Med andre ord: Er din bolig 4 millioner værd, og har du en gæld på 2 millioner, så er belåningsgraden 50 procent.

Belåningsgraden bestemmer din bidragssats. En høj belåningsgrad giver en høj bidragssats – lavere belåningsgrad giver lavere bidragssats.

Belåningsværdi

Den værdi realkreditinstituttet vurderer boligen til. Belåningsværdien kan være variere i de forskellige realkreditinstitutter.

Din boligs belåningsværdi har betydning for, hvor meget du skal betale i bidragssats og tillæg for afdragsfrihed, fordi bidragssatsen er koblet sammen med belåningsgraden på din bolig.

Bidragssatser / bidrag

Bidragssatser er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at låne penge.

Bidragssatsen afhænger af, hvilken type lån du har. Rentetilpasningslån og lån med afdragsfrihed koster typisk mere i bidrag end fastforrentede lån.

Realkreditinstituttet kan ændre bidragssatsen med kort varsel. Det står i dine lånebetingelser.

Bidragssats er direkte koblet sammen med belåningsgraden på dit hus, lejlighed eller sommerhus og er højere, jo mere du har lånt i forhold til boligens værdi.

Det kan du gøre hvis bidragssatserne stiger

Fastforrentet lån

Et fastforrentet realkreditlån er et lån med en fast rente i hele lånets løbetid.

Hvilken type lån skal du vælge?

Friværdi

Friværdi er den del af værdien af din bolig, som overstiger værdien af den gæld, du har i boligen. Populært sagt er det den del af din bolig, du selv ejer.

Sælger du boligen til en pris, der er højere end værdien af dine lån, er friværdien det beløb, du får i hånden

Har du lånt 3 millioner til dit hjem og betalt den ene million af, er din friværdi 1 million kroner.

Indfrielse

At indfri et realkreditlån betyder, at du betaler hele beløbet af, så du ikke længere skylder noget på lånet.

Du kan indfri dit realkreditlån på 4 måder:

  1. Du har betalt hele lånet af som aftalt.
  2. Du sælger din bolig og realkreditinstituttet får det, du stadig skylder, fra salgssummen.
  3. Du omlægger dit lån og tager altså et nyt lån, som du bruger til at betale det gamle lån af med.
  4. Du vil betale lånet af før tid, fordi du har penge til at betale lånet ud nu og her.

Det koster penge, hvis du vil indfri dit lån før tid, for eksempel fordi du vil omlægge dit lån.

Konvertering

At konvertere et realkreditlån betyder, at du omlægger dit eksisterende lån til et andet realkreditlån, der kan spare dig penge eller passer bedre til dine behov.

Boliglån: Skal du omlægge dit lån

Kurs

Når du skal låne

Når du låner optager et realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationer for at skaffe de penge, du låner.

Investorer køber obligationerne. De vil gerne tjene penge på deres investering. Derfor vil de gerne have flere penge igen, end de giver dig nu.

Hvor mange flere penge, du skal betale tilbage, kan du se på kursen.

Hvis kursen på realkreditobligationen er på 100, så modtager du 100 kroner per 100 kroner, du låner. Hvis kursen er 95, så modtager du kun 95 kroner for hver 100 kroner, du låner.

Dermed kan man lidt populært sagt sige, at hvis kursen eksempelvis er 95, så taber du 5 kroner, hver gang du låner 100 kroner.

Oversat til et noget højere beløb: Skal du bruge 2.000.000 kroner til dit boligkøb, som du låner til kurs 95, så kommer din gæld til at være over 2.105.000 kroner.

Kursen skal derfor som tommelfingerregel være så tæt på 100 som muligt, når du skal låne. Så kommer du nemlig til at skylde så få penge som muligt.

Når du skal indfri et lån

Når du skal indfri eller omlægge dit lån, er kursen et udtryk for, hvor meget du skal betale nu og her for at komme af med din gæld.

Er kursen 103, skal du betale 103 kroner nu, for at slette 100 kroner af din gæld. Er kursen høj, bliver det altså dyrt at indfri lånet. Derfor skal kursen være så lav som muligt.

Skylder du 1.000.000, og er kursen for at indfri lånet 103, skal du betale 1.030.000 for at slippe ud af lånet. Derudover skal du betale gebyrer.

Kursfradrag / kursskæring

Realkreditinstituttet skaffer pengene til dit lån ved at sælge obligationer til investorer.

Når du tager realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationerne. Hvis du vil indfri lånet, skal instituttet købe obligationerne tilbage. Realkreditinstituttet tager et gebyr for at handle med obligationerne. Det gebyr hedder kursfradrag. Kursfradrag  kan også kaldes et kurstillæg eller et kursskæring.

Har du et rentetilpasningslån – også kaldet et flexlån - skal realkreditinstituttet sælge nye obligationer hver gang du skal have en ny rente. Det kan blive dyrt i kursfradrag .

Kurssikring

Optager du et realkreditlån, går der typisk noget tid, fra du får et lånetilbud, til du skal bruge pengene til at købe for.

Kursen på realkreditlånet kan ændre sig i den periode. Det har betydning for, hvor mange penge du skal reelt skal låne for at få det ønskede beløb i hånden.

Kurssikring er et gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at sikre dig, at du får realkreditlånet til den kurs, der står i tilbuddet.

Kurstab

Når du optager et realkreditlån, skal realkreditinstituttet sælge obligationer for at skaffe de penge, du låner.

Investorer køber obligationerne. De vil gerne tjene penge på deres investering. Sagt med andre ord: De vil gerne have flere penge igen, end de giver dig nu

Hvor mange flere penge end dem, du låner, du skal betale tilbage, kan du se på kursen.

Og her kommer kurstabet ind: Tager du et lån for at købe bolig for 1.000.000 kroner til kurs 98, kommer du til at skylde 1.020.000 kroner. Du skal altså låne 20.000 kroner mere, end du får udbetalt. Det hedder kurstab.

Kurtage

Kurtage er et gebyr, som du betaler til realkredinstituttet i forbindelse med udbetalingen af dit lån. Det er en afgift, som skal dække omkostninger, realkreditinstituttet måtte have i forbindelse med salg/køb af de obligationer, der ligger bag dit realkreditlån. 

Løbetid

Løbetiden er den periode, lånet skal betales tilbage over. Hvis løbetiden er 30 år, betaler du lånet tilbage på 30 år.

Jo længere løbetid, desto mere betaler du for lånet. Til gengæld betaler du over en længere årrække, så den månedlige betaling, altså ydelsen, på lånet er mindre.

Refinansiering / rentetilpasning

Hvis du har et rentetilpasningslån/flexlån, tilpasses renten flere gange i lånets løbetid.

Hvor ofte renten tilpasses afhænger af, hvilket rentetilpasningslån du har valgt. Har du et F3-lån, betyder det, at renten på dit lån tilpasses hvert 3. år. Har du et F5-lån, sker det samme hvert 5. år.

Har du eksempelvis et F3-lån, betyder det, at dit lån skal refinansieres hvert 3. år. Det vil sige, at realinstituttet skal sælge obligationer til investorer for at skaffe de penge, du låner.

Når dit lån skal refinansieres skyldes det, at obligationerne bag dit lån udløber og skal erstattes af andre. De nye obligationer kan have en anden – højere eller lavere – rente end de udløbne, og renten på dit lån tilpasses så herefter.

Rentetilpasningslån / flexlån

Lån med variabel rente kaldes ofte flexlån eller rentetilpasningslån.

Med rentetilpasningslån bliver renten tilpasset med kortere mellemrum. Alt efter typen af lån foregår det hvert halve år eller hvert 3. eller 5. år.

Renten er typisk lavere på et rentetilpasningslån end på et fastforrentet lån. Til gengæld er bidragssatsen – gebyret til realkreditinstituttet – højere.

Hvilken type lån skal du vælge?

Restgæld

Restgælden er det beløb, du skylder på dit realkreditlån.

Termin

Termin er den dato, hvor du skal betale ydelse på dit boliglån. For de flestes vedkommende vil terminen falde en gang hvert kvartal.

Forbrugerrådet Tænk mener: Låneaftaler er for svære at forstå

”Låneaftaler er meget omfattende med mange sider og skrevet i et svært juridisk sprog med mange fagudtryk, undtagelser, forbehold og betingelser. Mange forstår ikke, hvad de skriver under på – det viser en undersøgelse, Forbrugerrådet Tænk lavede i 2015.

Forbrugerrådet Tænk arbejder løbende på principper for låneaftaler, så det bliver lettere for dig som låntager at forstå, hvad du skriver under på.”

Morten Bruun Pedersen, cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk