Konkurrencen på realkreditlån fungerer stadig ikke

Når Totalkredit løber med titlen som Bedst i test i Forbrugerrådet Tænks test af realkreditlån, burde det være godt nyt for de danske boligejere. Totalkredit er mindst dyre i 37 ud af 50 lånesituationer og næstmindst dyre i resten. Virkeligheden er dog, at mange kunder slet ikke kan få glæde af de mindre høje priser.

For at låne hos Totalkredit kræver det nemlig som altoverskyggende hovedregel, at du er kunde i en af de banker, der samarbejder med Totalkredit, og da Totalkredit – som sammen med Nykredit-banken udgør én koncern – sidder på 52 procent af realkreditmarkedet, betyder det, at næsten halvdelen – 48 procent – er afskåret fra at vælge testvinderen, medmindre de er villige til at flytte hele bankforretningen, altså både lønkonto, opsparing og evt. pensionen til en ny bank.

Og det er der ikke ret mange danskere, der gør. Tal fra Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen viser, at kun fem procent af danskerne skifter bank om året.

Kunderne tror ikke de kan spare penge på at skrifte realkreditinstitut

Samtidig viser en ny spørgeskemaundersøgelse, som Forbrugerrådet Tænk har foretaget om realkreditmarkedet, at kun en forsvindende lille del af realkreditkunderne – tre procent – har skiftet realkreditinstitut, siden de stiftede lånet. Undersøgelsen viser også, at 83 procent af realkreditkunderne på intet tidspunkt har overvejet at skifte realkreditinstitut. Kun 11 procent har overvejet et skifte. På spørgsmålet om, hvorfor kunderne ikke vil skifte realkreditinstitut, svarer hovedparten – 43 procent – at de ikke tror, at de vil få nok ud af det økonomisk.

“Selvom der kan være penge at spare på at skifte, er det altså stærkt tvivlsomt, at mange vil gøre det. Det betyder, at konkurrencen ikke får mulighed for at udfolde sig og bidragssatserne derfor ikke konkurreres ned på et rimeligt niveau,” siger Morten Bruun Pedersen, cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk.

2025 har budt på flere prisnedsættelser hos realkreditinstitutterne, efter at bidragssatserne har været fastfrosset på et meget højt niveau siden 2016. Totalkredit har i år forhøjet den midlertidige rabatordningen KundeKroner, og Realkredit Danmark har fjernet bidragstillæg på visse lån, men også hævet priserne på andre produkter. Nordea Kredit har sænket bidragssatsen på nye lån, men ikke for eksisterende, hvilket har udløst kritik for at lade loyale kunder betale mere. Jyske Realkredit har som det eneste institut ikke ændret på bidragssatsen.

“Det lyder jo flot med de prisnedsættelserne, der er kommet, men faktum er blot, at selv den bedste løsning stadig er meget dyrere, end den burde være, fordi konkurrencen på realkreditmarkedet er så svag,” siger Morten Bruun Pedersen.

Kunstigt høje bidragssatser

Problemet er ikke kun priserne, men de strukturer, der præger det finansielle marked. Bankerne har nemlig ingen interesse i at formidle lån fra andre realkreditinstitutter end dem, de samarbejder med – eller ganske enkelt ejer – da de så mister indtægter fra formidlingsprovisionerne.

”Som det er nu, får kunderne ikke det bedste tilbud, men det ene tilbud, som gavner banken bedst. Det har skabt finansielle supermarkeder, hvor kunderne bruger den samme bank til stort set alt, der har med bank og finansiering at gøre og ikke skifter, også selvom det måske kan betale sig økonomisk. Det går ud over konkurrencen og holder bidragssatserne kunstigt høje,” siger Morten Bruun Pedersen.

Forbrugerne får ikke præsenteret reelle alternativer

Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen har i flere rapporter påpeget, at 96 procent af boliglån ender i det realkreditinstitut, som kundens bank ejer eller samarbejder med. Det betyder, at forbrugerne sjældent får præsenteret reelle alternativer.

Ifølge Lars Krull, bankekspert og seniorrådgiver ved Aalborg Universitet, bør de banker, der samarbejder med Totalkredit – men altså ikke er en del af koncernen – selv presse på for at få bedre muligheder for at rådgive og distribuere realkreditlån fra andre institutter.

”Det skal de, fordi det på lang sigt er i bankernes interesse, at de kan betjene deres kunder så godt som overhovedet muligt og rådgive kunderne ordentligt og redeligt i forhold til markedet som helhed,” siger han.

Bankeksperten er samtidig bekymret for, at Forbrugerrådet Tænks test kan betyde, at Totalkredit vil få en endnu stærkere position på markedet.

”Nykredit og Totalkredit er godt og dygtigt ledet og er i forvejen den dominerende spiller på realkreditmarkedet, og det er en position, som – hvis den udbygges – potentielt kan blive meget normdannende og de facto hæmme konkurrencen yderligere.”

Meget høje flytteomkostninger

En anden væsentlig barriere er de høje omkostninger ved at flytte realkreditlån fra et institut til et andet. Gebyrer til både den gamle og den nye bank kan således, afhængig af lånet størrelse, overstige 30.000 kroner.

”Med så høje skifteomkostninger er det ikke særligt sandsynligt, at realkreditkunderne vil skifte til knap så dyre alternativer. Derfor har institutterne ikke et incitament til at konkurrere om kunderne ved at sætte bidragssatserne ned, for instituttet der sætter bidraget ned vil ikke få mange nye kunder, fordi skifteomkostningerne er så høje. Det er også en faktor, der holder bidragssatserne kunstigt høje ,” fastslår Morten Bruun Pedersen og fortsætter:

“Hvis konkurrencen var, som den burde være på markedet, ville det være både let og billigt at skifte bank, og så ville det være nogle helt anderledes høje prisnedsættelser, som forbrugerne vil få adgang til på realkreditmarkedet,” siger han.

Erhvervsministeren: Vi arbejder på sagen

På spørgsmålet om, hvorvidt der er behov for at styrke konkurrencen i finanssektoren – og i særdeleshed på realkreditmarkedet – svarer erhvervsminister Morten Bødskov (S):

“Der er ingen tvivl om, at konkurrencen i den finansielle sektor har det svært. Det skal vi gøre noget ved. For vi ved, at danskerne har svært at gennemskue, hvad der er op og ned i deres bankforretning. Derfor skifter kun meget få bank om året. Det skader konkurrencen. Derfor er vi i regeringen ved at finde ud af, hvilke knapper vi kan skrue på for at styrke konkurrencen på området.”