Forbrugerrådet Tænk

Få testresultater, anbefalinger og hjælp til køb

Bliv medlem

Titel

Tilstandsrapport: Sådan skal du læse den

Hus eller sommerhus – en tilstandsrapport giver overblik over boligens stand. Men hvad betyder vurderingerne, og hvad gør du, hvis der er fejl i rapporten?
Af Signe Funch Madsen
1. Oktober 2020
Tilstandstrapport saadan laeser du den
Foto: Getty Images

Hvad er en tilstandsrapport?

Køber du sommerhus eller villa, skal du vide, hvilken stand din nye bolig er i. Ellers risikerer du pludselig ubehagelige overraskelser, som kræver dyre reparationer.

Ejerlejligheder sælges ofte uden, at der bliver lavet en tilstandsrapport.

Tilstandsrapporten er en bygningssagkyndigs vurdering af tilstanden og de synlige skader på en bolig. Der kan gemme sig flere skader, som ikke er synlige for den bygningssagkyndige.

Rapporten giver dig et overblik over, hvilke vedligeholdelsesopgaver der er på din kommende bolig. Den viden kan du bruge til at forhandle om prisen på boligen. 

Tilstandsrapporter har fået nyt format 1. oktober 2020. En tilstandsrapport gælder i 6 måneder. Derfor kan du møde 2 forskellige slags tilstandsrapporter, hvis du skal købe bolig.

Hvem laver tilstandsrapporten?

Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men hvis sælgeren ikke får lavet en tilstandsrapport, har sælgeren ansvar for fejl og mangler i bygningen i 10 år.

Tilstandsrapporten danner grundlaget for en ejerskifteforsikring, hvis du som køber vil have sådan en.

Sælgeren bestiller og betaler normalt for tilstandsrapporten.

En byggeteknisk gennemgang er mere grundig og målrettet ting, du skal være opmærksom på som køber. Den byggetekniske gennemgang skal du selv få lavet, hvis du vil have den.

Ejerskifteforsikring: Det skal du være opmærksom på

Tilstandsrapport lavet før oktober 2020: Sådan bruger du den

Skaderne på boligen bliver i tilstandsrapporten vurderet ud fra denne skala:

  • IB - Ingen Bemærkninger
  • K0 - Kosmetisk Skade
  • K1 - Mindre alvorlig skade
  • K2 - Alvorlig skade
  • K3 - Kritisk skade
  • UN - Bør Undersøges Nærmere

Den bygningssagkyndige skal både beskrive synlige skader på boligen og forhold, som vil eller kan føre til skader, hvis ikke de udbedres. Det kunne for eksempel være, at der kan komme vand ind i huset.

K1, K2, K3 og UN skal du være særligt opmærksom på, når du læser tilstandsrapporten.

Undersøg typen af skader

K1’ere er ikke alvorlige, men de kan have indflydelse på den samlede oplevelse af bygningen. 

K1’ere kan dog blive en dyr affære, hvis der er mange af dem i boligen. Afskaller maling eller tapet for eksempel i alle husets rum, og er der revner i murværket mange steder, kan det være en stor opgave at sætte det i stand.

K2’ere og K3’ere er alvorlige, akutte skader. K3’erne kan medføre skader på andre dele af boligen.

Alvorlige skader behøver ikke være dyre at reparere. Det kan for eksempel dreje sig om en utæt fuge eller en tagsten, du selv kan lægge på plads.

Vurder derfor grundigt typen af skader, mængden af skader, og hvad skaderne koster at udbedre frem for kun at se på karakteren.

Hold ekstra øje med bedømmelsen UN

Den bygningssagkyndige kan give bedømmelsen UN, hvis det fysisk har været umuligt at vurdere dele af ejendommen, og der er tegn på, at der er noget galt. Den bygningssagkyndige skriver nemlig tilstandsrapporten på baggrund af synlige skader.

Husets tag kan for eksempel være dækket af sne, den dag huset blev gennemgået, og den bygningssagkyndige kan have mistanke om huller og utætheder.

Viser der sig senere at være en skade, hvor den bygningssagkyndige har givet karakteren UN, skal du som udgangspunkt selv betale for den. Det er derfor vigtigt, at du forholder dig til forhold i boligen, der har fået bedømmelsen UN.

Tilstandsrapport lavet efter 1. oktober 2020: Sådan bruger du den

Skaderne på boligen bliver i tilstandsrapporten vurderet ud fra denne skala:

  • Kritiske skader (rød)
  • Alvorlige skader (gul)
  • Mindre alvorlige skader (grå)
  • Mulige skader

Skadernes alvor vurderes ud fra, hvor meget det haster at få dem rettet.

Undersøg typen af skader

De mindre alvorlige skader har ingen indflydelse på bygningens funktion. Det kan for eksempel være kosmetiske skader, eller at vinduerne binder.

De grå skader kan dog blive en dyr affære, hvis der er mange af dem i boligen. Afskaller maling eller tapet for eksempel i alle husets rum kan det være en stor opgave at sætte det i stand.

Gule, alvorlige skader vil få konsekvenser for bygningens funktion på længere sigt, det vil sige mere end cirka 2 år. Det er altså skader, der skal rettes op på, men det haster ikke.

Røde, kritiske skader har enten allerede fået konsekvenser for bygningens funktion eller også vurderer den bygningssagkyndige, at de får det indenfor cirka 2 år.

De kritiske skader skal du altså ret hurtigt have en plan for, hvordan du kan få rettet op på.

Hold ekstra øje med bedømmelsen ”mulige skader”

Den bygningssagkyndige kan give bedømmelsen ”mulige skader”, hvis der er brug for at undersøge noget nærmere. 

"Mulig skade" betyder, at den bygningssagkyndige har en mistanke, som skal undersøges nærmere. Det er ikke sikkert, at der er en fejl. Men det kan være, at der gemmer sig en alvorlig fejl.

Mulige skader i tilstandsrapporten skal du selv betale for at få rettet. Få undersøgt skaderne nærmere, inden du køber boligen.

Se et eksempel på en tilstandsrapport hos Sikkerhedsstyrelsen

Læs hustypebeskrivelsen grundigt

Hustypebeskrivelsen er en del af tilstandsrapporten, som indeholder en generel beskrivelse af, hvordan huse af samme slags typisk er bygget.

Boligtypen er vigtig at kende. Den giver nemlig en indikation om, hvilke skader du kan forvente i den type bolig, du overvejer at købe.

Køber du en ejerskifteforsikring? Så er almindeligt slid og forhold, der er forventelige i forhold til boligens alder og type, ikke dækket af en ejerskifteforsikring.

Læs om de typiske problemer med hustyperne hos hussyninfo.dk

Vær ekstra opmærksom på disse skader

  • Taget, som er vigtigt for huset og kan være dyrt at skifte. Den reelle vurdering af tagets tilstand får du ved at tjekke, om der i rapporten er skader på taget. 
  • Revner i fundamentet eller soklen. Står der i tilstandsrapporten, at bygningen har sætningsrevner, kan det udvikle sig og blive dyrt at reparere.
  • Fugt i bygningen. Er der eksempelvis oplysninger om fugt i kælderen, kan du undersøge, om kælderen har været oversvømmet, og om der er gjort noget for at forhindre oversvømmelse i fremtiden. En fugtig kælder kan dog være normalt for især ældre huse, og er derfor ikke nødvendigvis dækket af ejerskifteforsikringen. Vær også opmærksom på, om der er tegn på skimmelsvamp.

Få eventuelt lavet en uafhængig købergennemgang

Som køber kan du også selv hyre og betale en konsulent til at give huset et ekstra gennemsyn. Det kan for eksempel være en bygningssagkyndige.

Konsulenten kan gennemgå og vurdere bygningen, og det giver dig større sikkerhed for, at skaderne er rigtigt beskrevet i tilstandsrapporten. Gennemgangen vil typisk også være mere omfattende og have detaljerede oplysninger om de forhold, der har betydning for dig. Det kan derfor give dig et bedre grundlag for dine købsovervejelser.

En købergennemgang kan for eksempel give dig svar på:

  • Spørgsmål til tilstandsrapporten
  • Hvad det vil koste at reparere skaderne

Vurderingen af omkostningerne til at reparere skaderne kan du bruge til at forhandle om prisen på din kommende bolig.

Køberrådgiver: Har du brug for hjælp til boligkøbet?

Klag over tilstandsrapporten

Opdager du ting ved huset, som du mener, burde have været med i tilstandsrapporten? Eller mener du, at en skade er beskrevet forkert i rapporten? Så kan du klage.

Klag først til den bygningssagkyndige, der har lavet tilstandsrapporten, hvis du er utilfreds med den.

Afviser den bygningssagkyndige din klage, kan du klage til Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige.

Sådan klager du over en tilstandsrapport på naevneneshus.dk.