Sådan får du adgang til friværdien

For mange danskere er friværdien i boligen blevet større år for år. Afdrag og stigende boligpriser betyder, at især seniorer ofte har flere millioner kroner stående, blot på papiret. For det er en opsparing, man ikke lige kan hæve i banken, og mange kan derfor opleve at være rige i mursten, men fattige i kontanter.

"Som boligejer findes der flere forskellige muligheder for at få adgang til den opsparede friværdi, også uden at skulle sælge huset og flytte. Det er dog vigtigt at vide, at der ikke er én løsning uden ulemper. Hver løsning kommer med både styrker og svagheder, så det er vigtigt at skabe sig et klart overblik over mulighederne og så vælge den model, der bedst matcher ens behov, muligheder og livssituation," forklarer cheføkonom i Forbrugerrådet Tænk, Morten Bruun Pedersen.

Han fortæller, at hvis du som boligejer gerne vil have adgang til din friværdi, står du grundlæggende med fire muligheder: du kan optage eller udvide lån i boligen, du kan vælge et særligt nedsparingslån, du kan sælge en del af boligen gennem ordninger som fx GoodLife, eller du kan sælge hele boligen og flytte. 

Lån i boligen – den velkendte vej

Den mest klassiske måde at få adgang til sin friværdi på er at optage et nyt lån i boligen, eksempelvis gennem et realkreditlån eller et bankboliglån. 

For dem, der stadig har en stabil indkomst, kan det være en enkel og tryg løsning. Man bevarer fuldt ejerskab af boligen, og et lån kan indrettes fleksibelt med fast rente eller afdragsfrihed. Men det kræver, at man kan godkendes af banken eller realkreditinstituttet. Og det er langt fra alle, der kan det. Særligt pensionister med lavere indkomster kan opleve, at banken sætter foden ned.

“Hvis du kan servicere lånet uden at spænde budgettet, er realkreditlån stadig den billigste og mest gennemskuelige måde at få adgang til friværdien på. Men det kræver, at du har en indkomst, banken vil godkende, og det kan være en barriere for mange ældre, som måske ikke har så store pensioner at gøre godt med,” forklarer Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk.

Nedsparingslån – skræddersyet til seniorer

Et såkaldt nedsparingslån minder om et almindeligt realkreditlån, hvor du tager et lån i din boligs friværdi. Modsat et afdragsfrit realkreditlån, der udskyder afdragene, så man midlertidigt får lavere ydelse, kan et nedsparingslån bruges til at frigøre friværdien som en samlet sum. Denne type er i højere grad indrettet til personer, der ikke har så store muligheder for at afdrage på deres lån, eksempelvis seniorer og pensionister. 

Lånene er typisk afdragsfrie og kan bruges til at supplere pensionsøkonomien. For dem, der har lav gæld og gerne vil blive boende i deres bolig, kan det være en løsning, som frigør lidt af friværdien uden at ændre for meget på hverdagen.

“Et nedsparingslån kan give luft i økonomien, hvis du ønsker at blive boende. Men det kræver, at banken siger ja, og det er ikke altid muligt – selv med en høj friværdi. Og selv om ydelsen på lånet er lav, er der stadig tale om gæld. Den kan med tiden tvinge dig til at sælge, hvis indkomsten ikke rækker, når afdragsfriheden udløber og ikke kan forlænges,” forklarer cheføkonom Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk.

Delsalg – den nye mulighed på markedet

De senere år er der dukket nye aktører op på lånemarkedet, som tilbyder en helt anden måde at frigøre friværdien på. Den mest kendte er GoodLife, der har introduceret konceptet “delsalg”. Her sælger du en andel af din bolig til en investor og får pengene i hånden med det samme. Du bevarer retten til at bo i boligen, og der er ingen månedlige ydelser eller penge til omkostninger, der skal op ad lommen. Først når boligen en dag sælges, eller hvis du vælger at købe andelen tilbage, afregnes investorens del.

”Fordelen er klart, at løsningen ikke kræver kreditvurdering eller en bestemt indkomst, at du slipper for renter og afdrag, og at du kan blive boende i huset. I længden kan det dog måske være en dyrere løsning, fordi du afgiver en del af den fremtidige værdistigning. Men om det er dyrere end andre muligheder, afhænger af faktorer som blandt andet renteudviklingen og din tidshorisont. Delsalg kan give mening for flere grupper, fx pensionister som ikke kan låne mere, men har brug for penge til hverdagen. Det kan også give mening for personer, der ikke har arvinger og gerne vil realisere friværdien nu,” siger Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk.

Den andel, som eksempelvis GoodLife køber i din bolig, er en vis procentdel af boligens værdi, og denne procentdel forbliver den samme, uanset om boligens pris er steget eller faldet, når den en dag skal sælges. Det betyder, at du deler risikoen for prisfald, men også afgiver en del af gevinsten, hvis priserne stiger.

Da delsalg er et helt nyt koncept, kan der være en vis usikkerhed med hensyn til, om reguleringen af forbrugerbeskyttelse er tilstrækkelig. Morten Bruun Pedersen anbefaler derfor, at du søger rådgivning, fx hos en boligadvokat, før du indgår aftale.

Sælg og flyt – den store beslutning

En mere håndfast løsning er at sælge boligen og frigøre hele friværdien på én gang. Mange vælger at flytte i en mindre bolig eller til leje, når de er oppe i årene, og det kan være en god mulighed, hvis man alligevel har planer om at skifte bolig.

”Denne løsning frigør hele opsparingen på én gang, men kræver samtidig, at man forlader sit hjem. Flytteomkostninger og ejendomsmæglersalær kan være betydelige, og vælger man at bo til leje, kan en høj husleje hurtigt æde af opsparingen. Under de rette omstændigheder kan det give mening, men pas på med at flytte i noget, der er dyrt i drift – for så kan pengene hurtigt slippe op,” forklarer Morten Bruun Pedersen.

At lade friværdien stå

Endelig kan man vælge slet ikke at røre friværdien. For nogle giver det mening at blive boende og lade værdierne stå, hvor de er. Det er den mest sikre løsning, fordi man undgår både gæld og aftaler med eksterne parter. Til gengæld får man heller ikke glæde af opsparingen her og nu og kan være nødt til at leve på et lavere niveau, end man egentlig behøvede.

”Friværdien kan åbne muligheder, men det er også en af de største økonomiske beslutninger, man træffer. Der er ikke én løsning, der passer til alle. For dem, der alligevel vil flytte, kan et salg give mening. Og for de få, der ikke kan låne, men har brug for penge, kan delsalg være en udvej – dog en dyr en,” slutter Morten Bruun Pedersen fra Forbrugerrådet Tænk.