Konvertering: Ingen tommelfingerregler

En kunde henvender sig i Nykredit for at få rådgivning om konvertering af sit seksprocent-lån på 2,5 millioner kroner. Han bliver rådet til at nedkonvertere til et lån med en lavere rente.

En anden kunde går ind i BRF Kredit med et fuldstændigt tilsvarende lån. Han bliver rådet til at beholde lånet.

Ingen faste retningslinjer

Sådan ser virkeligheden ud. Der er ingen fælles retningslinjer eller tommelfingerregler, der kan hjælpe kunder og rådgivere med at vurdere, hvornår det er hensigtsmæssigt at lægge lån om.

Meget er dermed overladt til individuel bedømmelse i bankerne, og det gør det svært for privatkunder at navigere i markedet. Men det kan ifølge eksperter ikke være anderledes.

Rådgivning om konvertering må nødvendigvis baseres på en individuel bedømmelse fra kunde til kunde.

Kompliceret konvertering

Michael Møller, der er professor ved Institut for Finansiering på CBS, understreger, at rådgivning af konvertering er kompliceret.

”Nedsæt fem forskningsgrupper af fremragende, uafhængige økonomer og bed dem besvare spørgsmålet, og de vil langt fra nå til samme svar. Så det er ganske naturligt, at forskellige realkreditinstitutter når til forskellige svar,” siger Michael Møller og uddyber:

”Generelt er det fornuftigt nok, at rådgivningen må afhænge af den enkeltes præferencer. For nogen er ydelsessikkerhed vigtig, mens formuesikkerhed er vigtig for andre, og man kan sjældent anbefale det samme til alle uden at kende deres præferencer.”

Intet entydigt svar

At en kunde får én anbefaling i et realkreditselskab og et helt andet råd i et andet selskab er dermed ifølge eksperterne helt naturligt.

”Kunden må acceptere i en lang række sammenhænge, at han ikke kan få det ”rigtige” svar, for det findes ikke. Det er som at spørge lægen, hvor meget jeg maksimalt må veje, før det skader mit helbred. Der er ikke noget præcist svar,” siger Michael Møller og fortsætter:

”Man kan eventuelt overveje at vælge lån, hvor man ikke stilles over for den type problemstillinger, det vil sige for eksempel at vælge et rentetilpasningslån med 5-årig rentetilpasning.”

Ingen fordele ved fælles standarder

Men kunderne er, ifølge Jan Knøsgaard fra Realkreditrådet, ikke overladt til sig selv.

”Rådgiveren vil være sparringspartner på at opsætte kriterierne. Kunderne bliver ikke overladt til at sejle i egen sø. En del af de spørgsmål, der naturligt diskuteres i forbindelse med valg af lån, er eksempelvis forventningerne til renteniveauet. Ingen ved jo, hvor renten med sikkerhed skal hen. Netop derfor er det også vigtigt, at kunderne selv forholder sig til kriterierne. Det er i øvrigt også det mest seriøse, idet institutterne sagtens kan opstille nogle matematiske regler, der blot medfører en masse konverteringer – konverteringer, der i sidste ende måske kun giver staten og de finansielle virksomheder værdi,” siger Jan Knøsgaard.

Jens Lunde, lektor ved Institut for Finansiering hos CBS, er heller ikke tilhænger af fælles standarder og generelle retningslinjer.

”Den slags anbefalinger har det med at ende i, hvad der tjener virksomheden bedst. Man kan ikke give standardanbefalinger, med mindre det gælder indfrielse af fastforrentede lån. Du vil aldrig tjene penge på at konvertere dit lån. Det er virkelig vigtigt, fordi det her er noget, der er masser af misforståelser om. Det er kun selskaberne, der tjener på det. Kunden får aldrig nogensinde en fordel,” siger Jens Lunde.

Kriterier for nedkonvertering hos Nykredit

Kun Nykredit har ifølge vores undersøgelse faste nedskrevne retningslinjer for, hvornår en kunde anbefales af nedkonvertere et lån.

Hos de øvrige selskaber er det op til kunden selv at vælge, hvilke kriterier – som eksempelvis en lavere månedlig ydelse – der skal ligge til grund for at konvertere sit lån.

Af Marianne Troelsen Skou / Testansvarlig Carsten Holdum / Foto Thomas Tolstrup